Mietrechtsreform 2026: Was Mieter in Deutschland jetzt wissen müssen

Wer in Deutschland zur Miete wohnt, kennt das ungute Gefühl beim Öffnen eines Briefes vom Vermieter. Mieterhöhung. Schon wieder. Seit Jahren steigen die Mieten in deutschen Großstädten schneller als Löhne und Inflation zusammen — ein strukturelles Problem, das der Gesetzgeber lange vor sich hergeschoben hat.

Mit der Mietrechtsreform 2026, die der Bundestag am 29. April 2026 verabschiedet hat, ändert sich das zumindest in Teilen. Die Reform greift an mehreren Stellen gleichzeitig: Sie begrenzt Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen, verpflichtet Vermieter möblierter Wohnungen zu mehr Transparenz, reguliert die boomende Kurzzeitvermietung und passt die Schonfristregeln an. Kein Mietrecht für die Ewigkeit — aber ein echter Schritt.

Dieser Artikel erklärt, was sich konkret ändert, wen die Neuregelungen betreffen und worauf Mieter ab sofort achten sollten.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

Bevor wir in die Details gehen, eine Zusammenfassung für alle, die es eilig haben:

• Indexmiete: In angespannten Wohnungsmärkten wird die jährliche Mieterhöhung bei Indexmietverträgen gedeckelt, sofern der Verbraucherpreisindex um mehr als 3 Prozent gestiegen ist.
• Möblierungszuschlag: Vermieter möblierter Wohnungen müssen den Aufschlag künftig schriftlich aufschlüsseln und begründen.
• Kurzzeitmiete: Für die gewerbliche Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb gelten neue Genehmigungspflichten in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt.
• Schonfristzahlung: Die Regelung zur Heilung einer fristlosen Kündigung wurde zugunsten der Mieter präzisiert.

Indexmiete 2026: Neue Obergrenze für Mieterhöhungen

Was ist eine Indexmiete?

Bei einem Indexmietvertrag ist die Miete nicht fest, sondern an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigt die allgemeine Inflation, darf der Vermieter die Miete entsprechend anheben — in der Vergangenheit theoretisch ohne Obergrenze.

In den Jahren 2021 bis 2023 hat das zu teils drastischen Mietsprüngen geführt. Wer 2020 einen Indexmietvertrag unterschrieben hatte, zahlte drei Jahre später manchmal 20 Prozent mehr als bei Einzug — ohne dass der Vermieter irgendetwas getan hätte außer einen Brief zu schreiben.

Was ändert sich jetzt?

Die Reform führt für angespannte Wohnungsmärkte eine Deckelung ein: Liegt der VPI-Anstieg in einem Jahr über drei Prozent, darf der Vermieter die Miete nur um die Hälfte des über drei Prozent liegenden Anteils erhöhen.

Ein Beispiel: Der VPI steigt um 5 Prozent. Die ersten 3 Prozent werden ungekürzt weitergegeben. Die verbleibenden 2 Prozent werden halbiert — die maximal zulässige Mieterhöhung beträgt damit 4 Prozent statt 5.

Klingt nach einem kleinen Unterschied. Auf eine Kaltmiete von 900 Euro hochgerechnet sind das aber 9 Euro monatlich — oder 108 Euro im Jahr, die im Portemonnaie der Mieter bleiben.

Was Mieter jetzt tun sollten

Prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag eine Indexklausel enthält. Diese findet sich meist unter dem Punkt „Mietzins" oder als gesonderte Anlage. Falls ja — und falls Sie in einem angespannt eingestuften Wohnungsmarkt leben, zu denen Berlin, Hamburg, München, Frankfurt und viele weitere Städte zählen —, gilt die neue Obergrenze für Sie ab sofort.

Möblierungszuschlag: Transparenz statt Willkür

Ein lukratives Schlupfloch wird geschlossen

Möblierte Wohnungen galten lange als Grauzone des deutschen Mietrechts. Die Logik war simpel: Ein Bett, ein Schreibtisch, ein Kühlschrank — und schon ließ sich die Miete deutlich über die Mietpreisbremse heben. Wie hoch der Möblierungsaufschlag ausfallen durfte, war gesetzlich nicht geregelt. Das Resultat: Aufschläge von 200, 300, manchmal 500 Euro monatlich, ohne jede Begründung.

Die neue Offenlegungspflicht

Vermieter möblierter Wohnungen sind ab sofort verpflichtet, den Möblierungsaufschlag schriftlich aufzuschlüsseln. Konkret müssen sie darlegen, welche Möbel und Ausstattungsgegenstände den Aufschlag rechtfertigen, wie hoch deren aktueller Zeitwert ist und wie sich daraus der monatliche Aufschlag errechnet.

Fehlt diese Aufschlüsselung, können Mieter den Aufschlag anfechten. Das ist eine substanzielle Änderung — besonders für den angespannten Markt möblierter Übergangswohnungen in Universitätsstädten und Metropolregionen.

Praktische Bedeutung

Wer bereits in einer möblierten Wohnung lebt, sollte prüfen, ob der Aufschlag im Mietvertrag ausgewiesen ist. Besteht Unklarheit, empfiehlt sich eine Beratung beim örtlichen Mieterverein.

Kurzzeitmiete: Das Ende der unregulierten Plattformvermietung

Warum das Thema so brisant ist

In Städten wie Berlin oder München stehen tausende Wohnungen dauerhaft auf Plattformen wie Airbnb — Wohnraum, der dem regulären Mietmarkt entzogen wird. Lokale Behörden haben zwar bereits früher versucht, dagegen vorzugehen, aber die rechtliche Grundlage war dünn und die Durchsetzung lückenhaft.

Die neue Genehmigungspflicht

Die Reform schafft eine bundeseinheitliche Grundlage: Wer eine Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt dauerhaft und gewerblich zur Kurzzeitvermietung nutzt, benötigt künftig eine behördliche Genehmigung. Vorübergehende Vermietung — etwa während des eigenen Urlaubs — bleibt weiterhin genehmigungsfrei.

Die Abgrenzung hängt von zwei Faktoren ab: Dauer (mehr als 90 Tage pro Jahr gelten als gewerblich) und Eigennutzung (der Vermieter muss die Wohnung selbst bewohnen oder nachweislich regelmäßig selbst genutzt haben).

Was das für Mieter bedeutet

Für Mieter, die ihre eigene Wohnung gelegentlich untervermieten möchten, ändert sich wenig. Wer jedoch in einem Gebäude lebt, in dem der Vermieter mehrere Wohnungen über Plattformen vermarktet, kann jetzt einfacher gegen diese Praxis vorgehen — und damit dazu beitragen, dass mehr regulärer Wohnraum auf den Markt kommt.

Schonfristzahlung: Absicherung für Mieter in Zahlungsschwierigkeiten

Das Prinzip der Schonfristzahlung

Wer mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand gerät, riskiert eine fristlose Kündigung. Weniger bekannt ist: Wer innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage alle Rückstände vollständig begleicht, konnte die Kündigung rückwirkend heilen — die sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 BGB.

Die Neuregelung

Die Reform präzisiert, unter welchen Bedingungen die Schonfristzahlung zur Anwendung kommt. Kernpunkt: Sie gilt künftig auch dann eindeutig, wenn der Mieter die Zahlung nicht aus eigenen Mitteln erbringen kann und Sozialleistungsträger — Jobcenter oder Sozialamt — einspringen. Die Nachweispflicht für Vermieter, die die Heilungswirkung bestreiten, wird zugleich verschärft.

Für Mieter in finanziellen Notlagen ist das eine wichtige Absicherung: Der Gang zum Jobcenter kann jetzt schneller und verlässlicher zur Sicherung der Wohnung beitragen.

Was Mieter jetzt konkret tun sollten

Die Reform ist verabschiedet — aber Gesetze schützen nur, wer sie kennt und aktiv nutzt:

1. Mietvertrag prüfen: Enthält er eine Indexklausel? Wie ist ein etwaiger Möblierungsaufschlag ausgewiesen?
2. Wohnungsmarkt-Status klären: Liegt Ihre Gemeinde im angespannten Wohnungsmarkt? Die zuständigen Landesregierungen veröffentlichen entsprechende Listen.
3. Dokumentation anlegen: Alle Mieterhöhungsschreiben der vergangenen zwei Jahre aufbewahren — für eventuelle Rückforderungen.
4. Wohnungsübergabe rechtssicher dokumentieren: Gerade bei Ein- und Auszug entscheidet die Dokumentation über Kaution und Haftung. Mietlex erstellt das Übergabeprotokoll rechtssicher per App — in wenigen Minuten.

Häufig gestellte Fragen zur Mietrechtsreform 2026

Gilt die neue Indexmietregelung für alle Mietverträge?
Nein. Die Deckelung gilt ausschließlich für Indexmietverträge in als angespannt eingestuften Wohnungsmärkten. Staffelmietverträge und Mietverträge ohne Anpassungsklausel sind nicht betroffen.

Ab wann gilt die neue Regelung für bestehende Verträge?
Für bestehende Indexmietverträge gelten die neuen Obergrenzen ab dem ersten Erhöhungsverlangen des Vermieters nach Inkrafttreten der Reform.

Was passiert, wenn mein Vermieter den Möblierungsaufschlag nicht aufschlüsselt?
Sie können den Aufschlag schriftlich anfechten. Reagiert der Vermieter nicht oder unzureichend, ist eine Klage vor dem zuständigen Amtsgericht möglich. Eine vorherige Beratung beim Mieterverein ist empfehlenswert.

Betrifft die Kurzzeitvermietungsregel auch einzelne WG-Zimmer?
Nein. Einzelne WG-Zimmer fallen nicht unter die neue Genehmigungspflicht, solange der Hauptmieter selbst in der Wohnung lebt.

Quellen

1. Bundesministerium der Justiz (BMJ): Referentenentwurf und Begleitmaterial zum Mietrechtsänderungsgesetz 2026 — bmj.de
2. Bundesrat: Drucksachen und Plenarprotokoll zur Mietrechtsreform 2026 — bundesrat.de
3. Statistisches Bundesamt: Verbraucherpreisindex Deutschland — destatis.de
4. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): §§ 557–559b, 561, 569 (Mietrecht) — gesetze-im-internet.de
5. Deutscher Mieterbund: Informationen zur Mietrechtsreform — mieterbund.de