Indexmiete 2026: Wie hoch darf die Mieterhöhung sein?

Der Brief liegt im Oktober im Briefkasten. Zwei Seiten, Briefkopf der Hausverwaltung, und dann die Zahl, die den Morgen ruiniert: Die Kaltmiete steigt um 6,4 Prozent, ab dem 1. Februar. Begründung: Indexmiete, Verbraucherpreisindex, alles rechtens. Was viele Mieter in diesem Moment nicht wissen: Ob diese Erhöhung wirklich rechtens ist, lässt sich nachrechnen. Auf den Cent genau.

Die Indexmiete ist kein Blankoscheck für Vermieter. § 557b BGB räumt beiden Vertragsparteien die Möglichkeit ein, die Miete an die Inflation zu koppeln – mit formellen Voraussetzungen, Rechengrenzen und seit der Mietrechtsreform 2026 auch einer neuen Kappungsgrenze für Hochpreisregionen.

Was ist die Indexmiete?

Die Indexmiete koppelt die Mietentwicklung an den Verbraucherpreisindex (VPI), den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht. Der Index misst, wie sich die Preise für einen repräsentativen Warenkorb in Deutschland entwickeln – Lebensmittel, Energie, Wohnen, Dienstleistungen, Kleidung.

Steigt der Index, darf die Miete proportional steigen. Fällt der Index – und das ist die Stelle, über die selten gesprochen wird – muss die Miete sinken können. § 557b Abs. 1 BGB stellt das ausdrücklich klar. Die Vereinbarung wirkt in beide Richtungen. Ein Recht des Vermieters, trotz sinkendem Index die Miete stabil zu halten, während er bei steigendem Index erhöht, gibt das Gesetz nicht her.

Indexmiete oder Staffelmiete?

Wer einen Staffelmietvertrag hat, kennt von Anfang an die genauen Mietbeträge für die nächsten Jahre. Bei der Indexmiete ist das anders: Die künftigen Mieten hängen von einer Größe ab, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht feststeht – nämlich der Inflationsentwicklung.

In Niedriginflationsphasen ist das ein relativer Schutz. In Jahren wie 2022 und 2023, als der VPI um 7,9 beziehungsweise 5,9 Prozent stieg, wurden Indexmietverträge zum Problem. Für Mieter in Berlin, München oder Hamburg bedeuteten diese Anstiege Mieterhöhungen, die eine normale Mieterhöhung nach § 558 BGB – gedeckelt auf 20 beziehungsweise 15 Prozent in drei Jahren – deutlich übertrafen.

Beide Mietformen schließen sich gegenseitig aus: Ein Vertrag kann entweder Staffel- oder Indexklausel enthalten, niemals beide (§ 557a Abs. 3 BGB, § 557b Abs. 4 BGB).

Wie wird die Indexmiete berechnet?

Die Berechnung folgt einer festen Formel:

Neue Miete = Aktuelle Miete × (Neuer Indexwert ÷ Alter Indexwert)

Ein konkretes Beispiel:
Die Kaltmiete beträgt 950 Euro. Im Mietvertrag ist als Ausgangspunkt der Jahresdurchschnittsindex 2020 (Wert: 100,0) vereinbart. Der aktuelle Jahresdurchschnittsindex liegt bei 121,2.

950 € × (121,2 ÷ 100,0) = 1.151,40 €

Der Vermieter darf also höchstens 1.151,40 Euro Kaltmiete verlangen. Er kann auch weniger fordern – die Formel gibt die Obergrenze an, keine Pflicht zur Erhöhung.

Jahresindex oder Monatsindex?

Hier machen viele Erhöhungsschreiben Fehler. Maßgeblich ist grundsätzlich der Jahresdurchschnittsindex, nicht der Indexwert eines einzelnen Monats. Wer im Erhöhungsschreiben seines Vermieters einen Monatsindex findet – zum Beispiel den August-Wert, weil er besonders hoch war –, hat guten Grund, die Berechnung anzuzweifeln.

Was im Mietvertrag steht, ist bindend. Fehlt eine genaue Vereinbarung zum verwendeten Index, gilt der Jahresdurchschnitt.

Wo findet man die Indexwerte?

Die historischen und aktuellen VPI-Werte stellt das Statistische Bundesamt kostenlos unter destatis.de bereit. Maßgeblich ist ausschließlich der „Verbraucherpreisindex für Deutschland" – nicht der europäische HVPI, nicht ein Landesindex, nicht ein branchenspezifischer Index.

Was muss der Vermieter einhalten?

Indexmiete bedeutet nicht: Brief schreiben, mehr Geld verlangen. Das Gesetz stellt vier formelle Anforderungen, die kumulativ erfüllt sein müssen. Fehlt eine einzige, ist die Erhöhung unwirksam.

1. Schriftform
Die Indexklausel muss schriftlich im Mietvertrag vereinbart sein (§ 557b Abs. 1 BGB). Mündliche Abreden, Handschlagvereinbarungen oder nachträgliche E-Mails sind keine wirksame Grundlage.

2. Mindestlaufzeit von einem Jahr
Nach jeder Mietanpassung muss die neue Miete mindestens zwölf Monate unverändert bleiben (§ 557b BGB). Jährliche Erhöhungen sind damit das Maximum – monatliche Anpassungen, wie sie manche Klauseln vorsehen wollen, sind unwirksam.

3. Schriftliche Erhöhungserklärung mit Indexangabe
Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich erklären und dabei den zugrunde gelegten Indexstand benennen – sowohl den Ausgangswert aus dem Mietvertrag als auch den neuen Wert. Eine Erhöhungserklärung, die nur die Prozentzahl nennt, ohne die Herleitung offenzulegen, genügt den gesetzlichen Anforderungen nicht.

4. Dreimonatige Vorlaufzeit
Die neue Miete wird erst drei Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung fällig. Wer im Oktober ein Erhöhungsschreiben erhält, zahlt frühestens ab Februar den neuen Betrag. Versucht der Vermieter, die erhöhte Miete rückwirkend oder mit kürzerer Frist einzufordern, ist das unzulässig.

Was ist mit Modernisierungen?

Während eines laufenden Indexmietvertrags sind Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Das schließt auch die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ein – mit einer engen Ausnahme für gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen wie Energiesanierungen nach dem Gebäudeenergiegesetz.

Was ändert die Mietrechtsreform 2026?

Die Mietrechtsreform II, die der Bundestag am 29. April 2026 verabschiedet hat, greift gezielt in den Mechanismus der Indexmiete ein – und zwar dort, wo er in den Jahren 2022 und 2023 am schärfsten gewirkt hatte: bei starken Inflationsanstiegen in ohnehin angespannten Wohnungsmärkten.

Die neue Teilkappung in angespannten Märkten

In Gemeinden, die von den zuständigen Landesregierungen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden, gilt ab sofort: Übersteigt der Verbraucherpreisindex im relevanten Jahreszeitraum die Schwelle von drei Prozent, darf der Vermieter bei Indexmietverträgen nur die Hälfte des darüber hinausgehenden Anstiegs weitergeben.

Rechenbeispiel:
Der VPI steigt um 5,0 Prozent. Davon liegen 2,0 Prozentpunkte über der Drei-Prozent-Schwelle. Die Hälfte davon sind 1,0 Prozentpunkte. Der Vermieter darf maximal 3,0 + 1,0 = 4,0 Prozent erhöhen – nicht die vollen 5,0 Prozent.

Für Mieter in einem angespannten Markt mit 1.000 Euro Kaltmiete bedeutet das in diesem Beispiel: 1.040 Euro statt 1.050 Euro. Klingt nach wenig – bei hohen Inflationsjahren wie 2022 (7,9 Prozent) wäre das eine Differenz von fast 25 Euro pro Monat, die sich über mehrere Jahre addiert.

Welche Gebiete gelten als angespannt?

Die Feststellung trifft jedes Bundesland per Rechtsverordnung. Aktuell ausgewiesen sind unter anderem:

• Bayern: Großraum München, Augsburg, Ingolstadt, Nürnberg und weitere Kommunen (Mieterschutzverordnung Bayern)
• Berlin: gesamtes Stadtgebiet
• Hamburg: gesamtes Stadtgebiet
• Baden-Württemberg: zahlreiche Gemeinden per Landesverordnung

Ob die eigene Gemeinde dazugehört, lässt sich über die zuständige Landesbehörde oder den lokalen Mieterverein feststellen.

Was die Reform nicht ändert

§ 557b BGB bleibt die rechtliche Grundlage. Schriftformerfordernis, Jahresfrist, schriftliche Erhöhungserklärung und Dreimonatsvorlauf bleiben unverändert. Die neue Teilkappung ist eine Ergänzung des bestehenden Systems, kein Systemwechsel.

In Märkten ohne Angespannt-Ausweisung gilt weiterhin das alte Recht: Der Indexanstieg wird vollständig weitergegeben.

Was bedeutet das in der Praxis?

Die Zahlen der vergangenen Jahre zeigen, warum diese Frage so dringlich ist:

| Jahr | VPI-Veränderung |
|------|----------------|
| 2021 | +3,1 % |
| 2022 | +7,9 % |
| 2023 | +5,9 % |
| 2024 | +2,2 % |

Quelle: Statistisches Bundesamt, destatis.de

Für einen Mieter mit 900 Euro Kaltmiete und einem Indexmietvertrag (Basis 2020) entwickelte sich die Miete zwischen 2021 und 2024 folgendermaßen:

• Ende 2022: bis zu 971 Euro (+7,9 %)
• Ende 2023: bis zu 1.028 Euro (+5,9 % auf die neue Basis)
• Ende 2024: bis zu 1.051 Euro (+2,2 %)

Innerhalb von drei Jahren ein Anstieg von über 16 Prozent – ohne jede Kappungsgrenze. Eine reguläre Mieterhöhung nach § 558 BGB hätte in angespannten Märkten nur 15 Prozent in drei Jahren erlaubt. Der Indexmietvertrag hat diese Grenze de facto ausgehebelt. Genau das will die Reform 2026 für Hochpreislagen abschwächen.

Was können Mieter konkret tun?

Schritt 1: Mietvertrag auf Indexklausel prüfen
Nicht jeder Mietvertrag enthält eine Indexklausel. Wer unsicher ist, schaut in § 1 oder die Mietpreisvereinbarung des Vertrags. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, gilt kein Indexmietrecht – der Vermieter muss dann den regulären Weg über § 558 BGB gehen.

Schritt 2: Berechnung selbst nachvollziehen
Die VPI-Werte stehen auf destatis.de. Mit dem Ausgangswert aus dem Mietvertrag und dem aktuellen Jahresindex lässt sich die maximale Erhöhung in fünf Minuten nachrechnen. Stimmt das Ergebnis des Vermieters nicht, ist das kein Versehen – es ist ein Rechenfehler mit konkreten Folgen.

Schritt 3: Formelle Anforderungen des Erhöhungsschreibens prüfen

• Sind Ausgangs- und Zielindex konkret benannt?
• Ist die Erhöhung schriftlich erklärt?
• Ist die Dreimonatsfrist gewahrt?

Wer stillschweigend die erhöhte Miete zahlt, obwohl das Schreiben formell fehlerhaft ist, riskiert, dass daraus eine konkludente Anerkennung der neuen Miethöhe wird. Ein schriftlicher Widerspruch mit Begründung schützt dagegen.

Schritt 4: Angespannten Markt prüfen und Reform 2026 anwenden
Wer in einer ausgewiesenen Gemeinde wohnt und einen Indexmietvertrag hat, kann bei VPI-Anstiegen über drei Prozent die neue Teilkappung geltend machen. Der Deutsche Mieterbund bietet hierzu Beratung an – bundesweit und für Mitglieder kostenlos.

Häufig gestellte Fragen

Gilt die Mietpreisbremse bei Indexmietverträgen?
Das war lange umstritten und beschäftigte mehrere Instanzgerichte. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Indexmietverträge, die nach Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden. Für Altverträge kann die Rechtslage abweichen; hier ist Einzelfallprüfung notwendig.

Kann ich gegen eine korrekte Indexerhöhung Widerspruch einlegen?
Nein. Wenn die formellen Voraussetzungen erfüllt sind und die Berechnung stimmt, ist die Erhöhung rechtmäßig. Ausnahme: Die neue Teilkappungsregel der Reform 2026 greift, aber auch die ist kein Widerspruchsrecht, sondern ein Berechnungsrahmen.

Was passiert, wenn der Vermieter zu viel verlangt?
Dann ist nur die rechtmäßig berechnete Miete geschuldet. Die Differenz kann man zurückfordern – rückwirkend für bis zu drei Jahre (§ 195 BGB, regelmäßige Verjährungsfrist). Wichtig: Die Überzahlung muss aktiv geltend gemacht werden, sie wird nicht automatisch erstattet.

Kann der Vermieter die Miete mehrfach im Jahr anpassen?
Nein. Das Gesetz verlangt mindestens zwölf Monate Abstand zwischen zwei Anpassungen. Wer eine Erhöhung im März akzeptiert hat, kann im September keine weitere Erhöhung erhalten.

Was gilt bei einem Mieterwechsel?
Der Indexmietvertrag bleibt bestehen. Der Nachmieter tritt in denselben Vertrag ein – mit demselben Ausgangswert, derselben Klausel. Eine Neuberechnung auf Basis des aktuellen Index beim Mieterwechsel ist nicht zulässig.

Quellenverzeichnis

• § 557b BGB – Indexmiete. Bürgerliches Gesetzbuch, aktuelle Fassung. dejure.org, abgerufen Juni 2026
• § 557a BGB – Staffelmiete; § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen. dejure.org, abgerufen Juni 2026
• § 195 BGB – Regelmäßige Verjährungsfrist. dejure.org, abgerufen Juni 2026
• Statistisches Bundesamt (Destatis): Verbraucherpreisindex für Deutschland – Jahresergebnisse 2021–2024. destatis.de, abgerufen Juni 2026
• Mietrechtsreform II (Mietrecht II), Bundesgesetzblatt 2026. [Fundstelle BGBl. vor Veröffentlichung ergänzen]
• Bundesgerichtshof: Urteil zur Kombination Indexmiete und Modernisierungsmieterhöhung. [Az. vor Veröffentlichung verifizieren]
• Bundesgerichtshof: Urteil zur Anwendbarkeit der Mietpreisbremse auf Indexmietverträge. [Az. vor Veröffentlichung verifizieren]
• Deutscher Mieterbund e.V.: Informationen zur Indexmiete. mieterbund.de, abgerufen Juni 2026